Negociação em Correntina

A Brasilagro formalizou a venda de uma área de 2.592,97 hectares localizada em Correntina, no oeste da Bahia, por um valor nominal de R$ 96,4 milhões. A extensão negociada faz parte da Fazenda Rio do Meio, propriedade adquirida pela companhia em 2020 com o objetivo de expandir sua produção de grãos na região, um dos principais polos agrícolas do Nordeste brasileiro.

O modelo de pagamento acordado prevê o recebimento em parcelas anuais, com parte do valor já quitado em espécie e o restante atrelado à entrega de sacas de soja. A primeira parcela, correspondente a 181.568,5 sacas da oleaginosa, já foi recebida pela empresa e foi contabilizada em R$ 21,1 milhões.

As demais 563.312 sacas de soja serão pagas ao longo de quatro parcelas anuais subsequentes, conforme cronograma definido entre as partes. Ao trazer esse fluxo futuro a valor presente, a Brasilagro apurou um valor total de R$ 78,8 milhões para a transação, cifra que serve de base para o cálculo do retorno financeiro da operação.

Valorização expressiva do ativo

O valor presente negociado superou em 2,9 vezes o valor contábil da área vendida, que estava registrado em R$ 27,3 milhões nos balanços da companhia. Desse montante, R$ 22,6 milhões correspondiam ao custo original de aquisição da terra, enquanto os R$ 4,7 milhões restantes representavam investimentos realizados posteriormente pela Brasilagro, já descontada a depreciação acumulada.

A diferença entre o valor de venda e o valor contábil resultou em um ganho expressivo para a companhia. Em razão dessa valorização, a Brasilagro espera reconhecer em seu balanço financeiro referente ao primeiro trimestre um resultado positivo de R$ 51,1 milhões, valor apurado antes da incidência de impostos.

Do ponto de vista de retorno sobre o investimento, a operação apresentou uma taxa interna de retorno (TIR) de 26,2% em reais. Quando calculada em dólares, considerando a variação cambial ao longo do período em que a área foi mantida pela companhia, a TIR ficou em 20,9%, patamar considerado relevante para esse tipo de ativo no agronegócio.

Histórico da Fazenda Rio do Meio

Este não é o primeiro fracionamento realizado pela Brasilagro dentro da Fazenda Rio do Meio. A companhia já havia se desfeito de outras porções da propriedade em momentos anteriores, seguindo uma estratégia de monetização gradual de ativos que apresentam valorização significativa ao longo do tempo.

Um exemplo dessa movimentação ocorreu em novembro de 2022, quando uma parcela de 1.965 hectares da mesma fazenda foi vendida pela empresa. Esse tipo de operação é recorrente no modelo de negócios da Brasilagro, que combina produção agrícola com a valorização e posterior venda de terras adquiridas em regiões de potencial produtivo.

Além das vendas já concretizadas, a companhia também mantém parte da área sob regime de arrendamento. Dentro da própria Fazenda Rio do Meio, 383,44 hectares foram arrendados por meio de um contrato com vencimento previsto para junho de 2030.

Esse contrato de arrendamento prevê ainda uma cláusula de opção de compra em favor do arrendatário. Pelas condições estabelecidas, o arrendatário poderá exercer essa opção até março de 2028, adquirindo a área pelo equivalente a 425 sacas de soja por hectare, valor que também guarda relação com a valorização das terras na região.

Redução da área total sob domínio da empresa

Quando foi adquirida pela Brasilagro, em 2020, a Fazenda Rio do Meio contava com uma extensão total de 12.193 hectares. Passados cinco anos e considerando as vendas e os arrendamentos já realizados, a área remanescente sob domínio direto da companhia soma agora 7.252 hectares.

Desse total ainda em posse da Brasilagro, 4.990 hectares são classificados como agricultáveis, ou seja, aptos ao cultivo de grãos e outras culturas de interesse comercial. A diferença entre a área total e a porção agricultável reflete características do solo, topografia e outros fatores que determinam o uso produtivo de cada trecho da propriedade.

A estratégia de reduzir gradualmente a extensão da fazenda, mantendo apenas as áreas de maior potencial produtivo ou estratégico, está alinhada ao modelo de negócios adotado pela companhia. Esse modelo busca equilibrar a geração de receita com a produção agrícola e a realização de ganhos de capital por meio da venda de ativos valorizados.

Contexto do mercado de terras agrícolas

A valorização observada na área vendida em Correntina reflete um movimento mais amplo no mercado de terras agrícolas no oeste da Bahia, região que se consolidou nas últimas décadas como um dos principais polos de produção de grãos do país. A combinação de solo fértil, disponibilidade hídrica e infraestrutura crescente tem atraído investimentos de diferentes portes para a região.

Empresas do setor agropecuário que atuam com o modelo de aquisição, desenvolvimento e posterior venda de terras costumam monitorar de perto esse tipo de valorização, uma vez que ela impacta diretamente os resultados financeiros reportados em balanços trimestrais e anuais. A operação da Brasilagro em Correntina é um exemplo de como esse ciclo pode gerar retornos expressivos ao longo de um período relativamente curto.

O pagamento parcelado em sacas de soja, mecanismo utilizado na transação, também é uma prática comum em negociações de terras no agronegócio brasileiro. Esse formato permite ajustar parte do valor da operação ao comportamento futuro do mercado da commodity, funcionando como uma forma de proteção tanto para o vendedor quanto para o comprador diante das oscilações de preço.