Mercado imobiliário americano registra alta inesperada

O mercado de imóveis usados nos Estados Unidos apresentou um resultado acima do esperado em setembro, com as vendas avançando 1,5% em relação ao mês anterior. O dado, divulgado pela associação nacional de corretores imobiliários do país, superou as projeções de analistas consultados previamente, que apontavam para uma retração no período.

Segundo o levantamento, as vendas atingiram uma taxa anual ajustada sazonalmente de 3,99 milhões de unidades. A expectativa de mercado era de que o indicador recuasse para 3,95 milhões de unidades, o que torna o resultado positivo uma surpresa diante do cenário de crédito mais restritivo enfrentado pelos compradores americanos ao longo dos últimos meses.

Comparação anual ainda mostra retração

Apesar do avanço mensal, a comparação com o mesmo período do ano anterior revela um quadro menos favorável. As vendas de imóveis usados caíram 2,2% na comparação anual, reforçando a avaliação de que o setor segue em um momento de ajuste, influenciado principalmente pelo custo mais elevado do financiamento habitacional.

De acordo com o economista-chefe da associação responsável pelo levantamento, Lawrence Yun, os meses de agosto e setembro foram os dois períodos mais fracos para as vendas de imóveis ao longo de todo o ano, mesmo considerando o pequeno crescimento mensal registrado em setembro. Segundo ele, novos aumentos nas taxas de hipotecas observados nas últimas semanas reduzem o número de compradores que conseguem se qualificar para adquirir uma propriedade.

Taxas de hipotecas pressionadas por cenário externo

O movimento de alta nas taxas de hipotecas tem se intensificado desde o início de um conflito envolvendo Estados Unidos, Israel e Irã, registrado no final de fevereiro. A tensão geopolítica tem contribuído para pressionar a inflação americana e, consequentemente, elevar os rendimentos dos títulos do Tesouro dos Estados Unidos, referência direta para a precificação das taxas de hipotecas no país.

Dados da agência de financiamento imobiliário Freddie Mac mostram que a taxa fixa de hipotecas de 30 anos ficou em média em 7,40% na semana anterior à divulgação dos dados de vendas, o patamar mais elevado desde novembro de 2023. Na semana anterior, a taxa estava em 7,28%, evidenciando a trajetória ascendente recente.

Desde o final de fevereiro, quando o conflito teve início, a taxa de hipotecas acumulou alta de 142 pontos-base. O movimento reforça o desafio enfrentado por famílias que buscam financiamento para aquisição de imóveis, já que o custo mais alto do crédito reduz diretamente o poder de compra dos consumidores.

Desempenho regional apresenta diferenças

A performance das vendas não foi uniforme entre as regiões do país. As regiões Sul e Oeste dos Estados Unidos registraram crescimento nas transações imobiliárias no período analisado, enquanto a região Nordeste apresentou queda nas vendas. Já o Centro-Oeste permaneceu com resultado estável, sem variações relevantes em relação ao mês anterior.

Essas diferenças regionais costumam refletir particularidades locais de oferta, demanda e dinâmica econômica, fatores que influenciam de maneira distinta cada mercado dentro do território americano.

Estoque de imóveis atinge maior nível em quase seis anos

Um dos fatores que contribuíram para o resultado positivo das vendas foi o aumento do estoque disponível de imóveis usados. A oferta subiu 1,9% em relação ao mês anterior, alcançando 1,60 milhão de unidades, o maior volume registrado desde novembro de 2019.

Na comparação com o mesmo período do ano passado, o estoque também apresentou crescimento, com alta de 4,6%. O aumento da disponibilidade de imóveis tende a ampliar as opções para os compradores, o que pode ter contribuído para o avanço nas vendas observado em setembro, mesmo diante de taxas de juros mais elevadas.

Considerando o ritmo de vendas registrado no mês, seriam necessários 4,8 meses para que o estoque atual fosse completamente absorvido pelo mercado. O número permaneceu estável em relação a agosto, mas representa um aumento frente aos 4,5 meses observados no mesmo período do ano anterior.

Preços seguem em trajetória de alta

Mesmo com a desaceleração nas vendas em bases anuais, os preços dos imóveis usados continuaram em trajetória ascendente. O valor mediano das residências comercializadas em setembro somou US$ 417,5 mil, representando um aumento de 1,3% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

O patamar registrado é o mais alto já observado para o mês de setembro, o que reforça a resiliência dos preços mesmo em um ambiente de juros elevados e demanda mais contida. A combinação entre custo de financiamento mais alto e valores de imóveis em elevação segue sendo um dos principais entraves para o acesso à casa própria no país.

Compradores de primeira viagem ganham espaço, mas ainda abaixo do ideal

A participação de compradores de primeira viagem no total de vendas também apresentou leve melhora. Esse grupo representou 31% das transações em setembro, ante 30% registrado em agosto e também no mesmo período do ano anterior.

Apesar do avanço, o percentual ainda está distante do patamar considerado saudável para o setor. Especialistas do mercado imobiliário costumam apontar que uma participação de 40% desse público é necessária para que o setor seja classificado como robusto, o que evidencia as dificuldades enfrentadas por novos compradores diante do cenário atual de crédito mais caro.

Perspectivas para os próximos meses

O comportamento do mercado imobiliário americano nos próximos meses deve continuar sendo influenciado principalmente pela trajetória das taxas de hipotecas, que seguem atreladas aos rendimentos dos títulos do Tesouro dos Estados Unidos. Qualquer alteração no cenário geopolítico que afete a inflação pode impactar diretamente o custo do financiamento habitacional.

O aumento do estoque disponível, por sua vez, representa um fator que pode ajudar a equilibrar a relação entre oferta e demanda, ainda que os preços continuem pressionados pela limitação histórica de moradias disponíveis no mercado americano ao longo dos últimos anos. A combinação desses elementos deve seguir pautando o ritmo das vendas nos próximos meses.